A recente aprovação do projeto de regulamentação da reforma tributária pela Câmara dos Deputados tem gerado intensos debates no mercado imobiliário. As novas medidas, que incluem aumento das alíquotas e a introdução do Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) com uma alíquota padrão estimada em 26,5%, indicam mudanças significativas tanto para empresários quanto para consumidores desse setor.
No artigo a seguir, vamos abordar os principais impactos dessa reforma em um dos pilares mais importantes da economia brasileira.
Principais mudanças propostas
Aumento da alíquota de impostos
Uma das mudanças mais relevantes da reforma tributária é o aumento das alíquotas de impostos que afetam diretamente o mercado imobiliário. Atualmente, a taxação sobre o lucro obtido com a venda de imóveis é de cerca de 8%, além do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que varia conforme a localidade (como 3% em São Paulo e Rio de Janeiro). Esse sistema tributário, que já é visto como pesado por muitos empresários, está prestes a ser alterado de forma substancial.
Nova alíquota: Com a reformulação, o setor imobiliário terá um desconto de 40% sobre o IVA total, o que resulta numa alíquota média de 15,9% sobre os lucros provenientes da venda de imóveis novos. Quando combinado com o ITBI, a carga tributária final pode chegar a 18,9%. Essa modificação representa um aumento considerável nos custos, que empresários e investidores deverão avaliar cuidadosamente, uma vez que isso poderá afetar tanto os negócios quanto os preços finais dos imóveis.
Imposto sobre Valor Adicionado (IVA)
Unificação dos tributos: A reforma também propõe a criação do Imposto sobre Valor Adicionado (IVA), que substituirá cinco impostos atuais: ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins. Esses tributos serão substituídos por três novos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS). O objetivo dessa mudança é simplificar o sistema tributário e melhorar a eficiência na arrecadação.
Limitação da alíquota: A alíquota do novo IVA será limitada a 26,5%, uma tentativa de suavizar o impacto fiscal sobre as empresas e consumidores. Contudo, essa alíquota ainda é considerada elevada, principalmente quando comparada a outros países que adotam o IVA.
Tributação progressiva: A reforma também introduz a tributação progressiva, que busca fazer com que aqueles com maior capacidade de pagamento arquem com uma parcela maior de impostos, enquanto os de menor renda terão uma carga tributária reduzida. Esse princípio visa tornar o sistema mais justo.
Critérios para a incidência do IVA
A reforma estabelece que uma pessoa física será considerada contribuinte do IVA nas seguintes situações:
- Venda de mais de três imóveis no ano anterior, adquiridos há menos de cinco anos.
- Venda de mais de um imóvel no ano anterior, construído pelo próprio contribuinte nos últimos cinco anos.
- Aluguel de mais de três imóveis distintos, com receita anual superior a R$ 240 mil.
Benefícios fiscais para o setor
- Aumento do redutor social do aluguel, de R$ 400 para R$ 600, com o objetivo de reduzir os custos para locações populares.
- Redução das alíquotas: 70% para locação de imóveis e 50% para outras operações imobiliárias.
- Tributação sobre corretagem de imóveis, com incidência no pagamento dos serviços de intermediação.
Reações do setor imobiliário à reforma tributária
Entidades representativas do setor imobiliário se manifestaram contra a proposta, alertando que o aumento da carga tributária pode resultar em custos mais elevados, os quais serão repassados para o consumidor final.
Uma simulação feita pelos empresários revelou que a carga tributária sobre imóveis poderá aumentar progressivamente:
- Para imóveis de até R$ 240 mil, a tributação passaria de 6,41% para 7,4%.
- Para imóveis de R$ 500 mil, a carga subiria de 8% para 10,6%.
- Imóveis de R$ 1 milhão teriam uma alta de 8,11% para 12%.
- Para imóveis de R$ 2 milhões, a carga tributária passaria de 8% para 12,3%.
Além disso, a simulação também aponta um aumento de 226% na carga tributária sobre loteamentos e cerca de 11% para a locação de imóveis.
Para mitigar esse impacto, algumas entidades sugerem ajustes na proposta. Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), defendeu a elevação do redutor de ajuste para 60%, com o intuito de manter a carga tributária atual e evitar aumentos drásticos nos custos, assegurando a competitividade do setor.
Perspectiva do governo para a reforma tributária no mercado imobiliário
O Ministério da Fazenda, por sua vez, afirma que a reforma não resultará em um aumento geral de impostos sobre imóveis e destaca que os imóveis populares serão menos tributados que os de alto padrão.
Pontos-chave do governo:
- O imposto será aplicado apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno.
- Um redutor social de R$ 100 mil será concedido sobre o valor tributado, o que reduzirá os custos dos imóveis populares.
- A alíquota do imposto sobre esse valor será reduzida em 40%, atingindo cerca de 15,9%.
- A dedução do imposto pago na compra de materiais de construção e serviços pela incorporadora também será permitida.
Estimativas do governo:
- Imóveis populares: redução de cerca de 3,5% no custo de um imóvel novo de R$ 200 mil.
- Imóveis de alto padrão: aumento de cerca de 3,5% no custo de um imóvel novo de R$ 2 milhões.
Impactos na população
Apesar das declarações do governo, especialistas alertam que os consumidores finais, incluindo aqueles que compram imóveis para moradia, poderão arcar com custos adicionais. Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, expressou suas preocupações sobre o impacto das novas medidas no mercado de aluguel.
Ele indicou que a expectativa é de um aumento médio de 5% a 10% no valor do aluguel, o que pode restringir o acesso de famílias de baixa e média renda ao mercado de locação. Esse aumento nos custos pode dificultar o acesso à moradia, especialmente para aqueles que mais precisam.
Importância da reforma tributária no setor imobiliário
Com a aprovação da reforma tributária, o Brasil entra em um momento crucial de mudanças no cenário fiscal, com potenciais implicações profundas para a economia, especialmente no mercado imobiliário. As empresas e consumidores precisarão se adaptar rapidamente a essas novas regras, o que pode determinar o sucesso ou fracasso da reforma.
Enquanto o governo defende que as medidas visam simplificar o sistema tributário e promover uma distribuição mais justa dos impostos, o setor imobiliário e outros segmentos econômicos continuam expressando preocupações sobre os efeitos dessas mudanças. Encontrar um equilíbrio entre arrecadação e competitividade será essencial para o futuro do setor no país.
A contínua análise e busca por ajustes será fundamental para garantir que os objetivos da reforma tributária sejam atingidos sem prejudicar o crescimento e o desenvolvimento do mercado imobiliário e da economia brasileira.
Fonte: Taxgroup